香港楼市新盘降价潮袭来龙头地产商集中出货-国土报中文版

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新一轮降价浪潮来势汹汹，二手房市场也显示出“冬天”的迹象。根据美联地产发布的月度房价趋势图，2月份香港二手房平均交易价格为每平方英尺8797港元(约合每平方米74679.9元人民币)，同比下降4.3%，为过去四年半以来的最高水平。

自2003年底走出持续了10年的大牛市以来，香港房地产市场正呈现出“拐点”的迹象。在特区政府“双热”和美联储即将退出量化宽松政策的压力下，香港楼市是否会重蹈1997年“大崩盘”的覆辙，引起了业界的激烈讨论。

鉴于香港楼市的“崩溃论”，近日《商业日报》记者赴香港调查，发现香港新屋市场确实掀起了一波降价浪潮。受此影响，二手楼市进入寒冬，许多业主不得不降价出售。土地市场出现“流量标准”，表明开发商对市场前景更加谨慎。

随着新一届特区政府决心增加土地供应，以扭转供求关系，“低利率”环境可能会随着美联储退出量化宽松政策而结束。因此，过去几年支撑香港房地产市场崛起的两个基本因素正显示出逆转的迹象。不过，很多专业人士认为，只要中国经济没有大问题，特区政府可以放松监管，在楼市低迷时，放松反周期措施，例如“双热招”。因此，不太可能重复1997年那种“大崩盘”。

香港楼市新盘降价潮袭来龙头地产商集中出货

新的盘价下调打击了领先的房地产开发商专注于航运

从红坎火车站乘西铁线到尚进路站，然后换乘小巴到何英路站。约一小时车程后，国家商报记者抵达位于新界元朗区的新鸿基地产二龙山。由于最高降价45%，该房产引起了市场的关注。自2月10日推出以来，第九轮销售已经开始，几乎每一轮销售都被超额认购十倍以上。

“我们的项目昨天(3月13日)刚售出82个新单元，已有1200多名买家认购。截至今天(3月14日)，共有470户家庭被出售，剩余商品即将售罄。如果你想买，你得快点。”现场销售人员说。

据报道，新鸿基“二楼”去年3月首次推出50套大型公寓，平均售价为每平方英尺17，152港元(约合每平方米人民币144，000元)。但网站提供的报价显示，实用面积超过1000平方英尺(约92.9平方米)的大型产品的平均售价为11000 ~ 15000港元/平方英尺(约92500 ~ 126100元/平方米)。中小产品平均售价为9000 ~ 10000港元/平方英尺(约75700 ~ 84100元)

为了稳定过热的楼市，特区政府于2012年10月26日宣布，非香港永久性居民、本地及非本地注册公司将向买家额外征收15%的印花税，并将印花税税率提高5%。四个月后，特区政府再次宣布全面提高印花税。对于购买第二套住房的人来说，新政策规定，200万港元以下的房屋按成交价的1.5%缴纳印花税，200万港元以上的房屋按成交价的8.5%缴纳印花税，这一比例是之前的4.25%的两倍。因此，被业内人士称为楼市调控的“双热招”。

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"降价40%的想法有点夸张。"香港知名金融评论员梁海明表示，2013年3月新鸿基首次推出“二联”时，其主要产品是3000-4000平方英尺(相当于278-371平方米)的高端大型产品。此外，在政府的调控措施确定后不久，新鸿基继续其基于2012年峰值房价的定价策略，因此去年的价格明显被人为抬高。

米德兰房地产公司的首席市场分析师刘家辉认为，毫无疑问，新网站将掀起一波降价浪潮。过去，同一地区的新房价格往往比二手房高30%左右。如今，开发商通过各种折扣和退税来吸引买家，这导致新楼盘的价格接近甚至低于同一地区同等质量的二手房。这是当前降价浪潮的最大标志。

记者参观了几栋新建筑，发现额外的折扣和退税几乎成了该项目的必要促销手段。梁海明说:“香港开发商现在不得不降价出售他们的房产。”一方面，在“双热把戏”的攻击下，香港开发商的年度目标受到挑战；另一方面，香港去年新供应的第一手住宅只有8300套，比预期少了5200多套，导致今年新房供应大幅增加。对于开发商来说，“不求价格，只求数量”是目前比较好的选择。

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《商业日报》记者发现，去年港资房地产开发商在香港市场的销售表现明显不同。长江实业去年在香港的销售额不到50亿港元，远低于300亿港元的销售目标。在2013-2014财年上半年(2013年7月至12月)，新鸿基地产在香港的合同销售额约为80亿港元，同比下降27%。在2013-2014财年上半年(2013年7月至12月)，新世界发展在香港的合同销售额为117亿港元，实现了本财年100亿港元的目标。

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二手房地产市场被“冻结”，交易量创下16年来的新低

在新市场积极减价促销的影响下，香港二手物业市场的交易已降至冰点，业主减价套现的个案逐渐增加。

根据美联地产(Midland Realty)发布的房价走势数据，今年2月份香港二手房平均成交价格为8797港元/平方英尺(约合人民币74679.9元/平方米)，同比下降0.9%，与去年同期9191港元/平方英尺(约合人民币78024.6元/平方米)的平均成交价格相比，同比下降4.3%。

目前，香港二手物业市场的交易可谓“冻结”。刘家辉在接受《全国商报》采访时表示，据米德兰房产统计，自去年10月份以来，香港二手房销售数量已经连续5个月低于3000套/月，这不仅远远低于市场繁荣时期14000-15000套/月的交易水平，甚至低于正常的7000-8000套/月的水平。“即使在2003年非典时期，目前的交易量也创下了16年来的新低。”刘家辉说。

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事实上，在城市化程度极高的香港，二手房在香港商品房交易量中一直占据主导地位。刘家辉告诉记者，自“双辣招聘”推出以来，内地买家和投资者进入市场的比例大幅下降。目前，市场主要面向首次购房者或长期投资者，市场需求大幅萎缩。由于一手楼宇价格下调，买家自然倾向于在价格接近时购买新单位，导致有限的需求转向一手市场，二手物业市场更差。

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在新一轮降价浪潮的冲击下，二手楼市松动的迹象越来越明显。记者从多家房地产中介处了解到，随着开发商率先降价，很多业主进行了反击，特别是在新界，大量新楼盘正在出售，二手房业主也扩大了议价范围。

以元朗区为例，受新鸿基“二环路”减价影响，区内二手市场减价很多。以离二环路最近的yohomidtown为例。据米德兰房地产公司的一位客户经理称，一套面积为972平方英尺(约90.3平方米)的公寓最近被出售。去年年底，房主要价950万港元(约合人民币753万元)，单价为每平方英尺9773港元。最近，业主最终决定降价120万港元，单价降至8539港元/平方英尺(约71813元/平方米)，接近二楼同一套公寓的折扣价。

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刘家辉预测，由于香港立法会在2月22日三读通过了《2012年印花税(修订)条例草案》，即楼市俗称的“双热”，加上新年后新股陆续降价出售，有意出售股票的业主愿意将议价价格提高/0/房，导致二手楼价持续下跌。他预测这种情况将在本月继续。

成交量低也表明二手物业业主不愿意出售。中原地产创始人、前董事长石永清在接受《商业日报》采访时表示，今年香港二级市场大幅下跌的可能性非常低，最重要的原因是低利率环境没有改变。目前，香港的按揭利率只有2.2%，低于市场平均约3%的租金回报率。在“房屋供应比租赁更划算”的大环境下，大多数二手房业主都不愿意出售。

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土地市场现在正在飙升，房地产开发商对市场前景持谨慎态度

相对于内地一线城市频频出现的“地王”现象，香港自年初以来经历了两次“土地拍卖”，港资房地产开发商的谨慎心态充分显露出来。

香港地政总署于三月十三日公布两幅住宅用地的投标结果，其中一幅位于新界大埔白石角金科道大埔市地段第213号的住宅用地「拍卖」，引起广泛关注。据悉，上述土地的最大建筑面积为715，800平方英尺(约66，500平方米)。此前，市场估值为35亿至50亿港元，底价为每平方英尺5，000至7，000港元(约每平方米人民币42，050至58，870元)。该地块吸引了7家开发商投标，但香港政府决定不接受这7家开发商的投标，因为投标金额没有达到政府设定的底价。

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这不是一个孤立的案例。今年一月，地铁公司宣布投标天水围轻便铁路天翼站的上盖工程，成为香港历史上首个两次投标的铁路住宅工程。根据数据，田蓉站上部结构工程总建筑面积约为982，300平方英尺(约91，300平方米)，预计于2020年竣工。在去年的第一次招标中，该项目的溢价约为26.863亿港元。最终，没有房地产开发商参与投标，迫使地铁公司改变招标条款。结果表明，虽然收到了三份标书，但投标方案未能满足财务要求，因此决定不接受相关标书，该项目最终再次成为连续投标。

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在刘家辉看来，尽管存在定价原因，但这也表明香港房地产开发商对市场前景越来越谨慎。受未来土地供应预期增加和低利率环境可能结束的影响，过去几年推动香港房价飙升的核心因素正面临逆转。

与内地楼市类似，香港新土地供应的短缺一直受到质疑。从1999年到2012年，香港特别行政区政府实施了土地上市制度(即如果一个单位或个人打算使用一个特定的地块，他可以申请并承诺他愿意支付的价格。这一制度旨在防止土地被拍卖和低价出售(编者按)，而开发商的表现并不乐观，导致土地供应逐年下降。统计数字显示，在实施土地上市制度的14年间，香港政府只出售了58块土地，并在2003年非典期间和2008年金融风暴后两次停止出售土地。

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对于香港政府过去的卖地政策，恒隆地产董事长陈启宗在2013年出席一个论坛时直言不讳地表示:“香港政府十多年没有卖地了。如果说前六年受亚洲金融风暴影响，是为了恢复市场信心。可以理解，但在接下来的几年里不可原谅。政府未能出售土地意味着市场上没有新的住房供应。你认为房地产价格会怎么样？”

在此背景下，新一届香港特区政府决心增加土地供应，抑制房价过快上涨。2013年初，香港发展局局长陈茂波宣布取消土地上市制度，特区政府主动根据市场需要出售土地。根据该计划，香港政府将在2013年至2014年期间推出46个住宅用地，以及地铁上部结构和其他重建项目，这些项目总共可以建造25，800个私人住宅单位。根据房屋策略督导委员会制订的长远房屋计划，在未来10年，香港将会兴建47万个新单位，占全港238万个家庭的近20%。

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此外，美联储开始降低量化宽松规模，这也将对香港楼市造成沉重压力。根据香港金融管理局和中原地产研究部的数据，美国在2008年推出量化宽松政策后，大量国际资本流入香港，导致香港银行体系的资本一度扩大至约3，200亿港元，按揭利率由当时的3.5%下调至约2%。

“现在，香港银行体系的资金规模已降至1，600亿港元。如果国际资金继续外流，香港的按揭利率可能升至3%以上，这将对香港楼市带来更大压力。”梁海明认为，如果利率上升，潜在买家进入市场的意愿会降低，买家市场会萎缩，因为他们担心抵押贷款负担增加；利率上升也将导致开发商融资成本增加，因此开发商提前计划并加快出售楼盘以提取资金。

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悲观预期也提前反映在资本市场上，香港所有主要的地产股都被投资者抛售。由去年年初至今年三月十八日，新鸿基地产、新世界发展及恒基地产的股价分别下跌约28.4%、35%及26%。

十年来，香港的房地产市场一直是牛市。业内人士表示，崩溃的可能性很小

香港的房地产市场向来以波动大著称。自上世纪70年代末以来，香港房地产市场经历了三次房地产泡沫破裂。最令人印象深刻的是，在1997年亚洲金融风暴的洗礼下，香港楼市经历了6年的熊市，其间楼价跌幅最高，达76%，造成大量“负资产”(即物业的市价低于原本用来购买物业的银行贷款)，令很多香港人破产。

然而，自2004年以来，香港房价开始了为期十年的牛市。监测香港房地产价格的中原城市领先指数(ccl)显示，该指数已从2003年底的约30点飙升至120点，涨幅为3倍。

香港楼市会不会重蹈1997年“大跳水”的覆辙？

根据美国银行美林的研究报告，虽然香港利率下降抑制了按揭还款额，但房屋价格仍然令很多市民难以负担。1997年香港房价见顶时，房价收入比是13.2倍，但2003年降至5.5倍，现在房价收入比已升至13.3倍。由于香港的租金回报率与10年期美国国债的收益率密切相关，目前两者均为2.8%。随着量化宽松政策的退出，10年期美国国债的收益率将升至4%。假设租金保持不变，香港房价至少需要下跌24%，才能保持租金回报率与美国国债收益率一致。

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兴业银行首席经济学家鲁正伟也认为，由于中国香港采用联系汇率制度，只要美国收紧利率，香港银监会就会相应提高利率。然而，mainland China的整体经济正在走弱，香港的经济受到内地的支持，必然会受到影响。如果香港在经济不景的情况下被迫加息，楼市不可避免地会出现大幅调整。

然而，梁海明认为，在此前的所有下跌周期中，香港房价的平均跌幅仅为20%左右，很少出现“崩盘”。尽管美国次贷危机在2008年引发了百年一遇的全球金融海啸，但香港房地产市场仅下跌了不到25%。他认为，除非全球金融危机比亚洲金融危机更严重，否则香港房地产市场“崩盘”的可能性非常小。

“梁振英上任后，虽然出台了严格的楼市调控措施，但由于房地产业是香港经济的重要支柱，香港政府官员多次表示，如果楼市决心进入下行周期，政府肯定会撤销楼市调控措施及其他相关政策。因此，香港房地产市场远未崩溃。”梁海明说道。

史永清还表示，在1997年楼市高峰期，香港人平均拿出月收入的74%贷款买房。从当年的“股灾”中得知，香港房地产开发商和小业主的资产和负债都远远好于当年。根据中原地产的统计，目前香港有60%的小业主已还清贷款，其余按揭买家的按揭支出只占每月平均收入的30%。此外，内地买家的购买力远较1997年为佳，所以香港的楼价不大可能再次“减半”调整。

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中原地产创始人石永清:

内地房地产市场尚未经历一个完整的周期

严嘉的每个记者区都来自香港

鉴于国内领先的房地产开发商纷纷降价出售房产的困惑，以及香港楼市的转折点，国家商报(以下简称《商报》)采访了中原地产创始人兼董事石永清。

Nbd:自去年下半年以来，主要房地产开发商纷纷降价出售房产的消息震惊了整个行业，跌幅高达45%。香港目前的一手住房市场降价的真相是什么？

石永清:不可否认，一些大规模的房地产开发商降价出售他们的房产，这背后有两个主要因素。一方面，这些大的房地产开发商都是上市公司，承受着业绩的压力，所以他们有权力降价和促进销售。

另一方面，为了吸引买家的注意力，这些项目宣布的降价幅度往往被夸大了。例如，一个项目声称最高价格降幅高达40%，但其参考价是前期推出的高端大型产品，但现在大部分都是中小型产品，产品不具有可比性。

Nbd:以新鸿基为首的大型房地产开发商是否率先降价并出售其房产？

石永清:应该说，自去年下半年以来，香港房地产开发商对市场前景变得谨慎起来。最重要的原因是“双热把戏”发挥了作用，内地买家和投资者纷纷退出市场，购买力大幅下降。当房地产开发商推出新产品时，他们发现市场承载能力不足。为了尽快收回资金，他们只能降价来吸引买家。

Nbd:频繁的降价促销对二手市场有什么影响？

石永清:一定有压力。事实上，一手住房市场不能代表香港房地产市场的趋势。在“热招”推出之前，二手房成交量占香港商品房成交量的80%。现在，受新一轮降价浪潮的影响，成交率已经下降到60%左右。

目前，二手房市场成交量大幅萎缩，市场上出现了一些二手房业主低价出售房屋的案例。但是，我们注意到业主的出售意愿不强，这主要是由于目前的按揭利率为2.2%，低于约3%的租金回报率，而且大多数业主的按揭压力不大。当然，一些以公司或内地投机者的名义进入市场的投资者，由于自身的财务原因，偶尔会出现降价套现的情况。

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我预测今年一级市场的价格将下降15%~20%，二级市场的价格将下降5% ~ 10%。

Nbd:影响香港房价的最重要的因素是什么，美国退出的“双热招”和量化宽松政策是什么？

石永清:“双热”无非是一种行政干预政策，旨在通过大幅增税抑制需求来降低房价，但这一政策并没有改变香港房地产市场的基本面。如果“双热”现在退出，市场肯定会大幅反弹。

相对而言，香港楼市受全球低利率环境的影响更大。过去几年，香港房价大幅上涨的原因与美联储的大规模“放水”有关。如果美联储因香港实行联系汇率而退出量化宽松，银行必然会跟进加息。如果当时mainland China经济正在好转，加息对房地产市场的影响将会减少。然而，如果中国经济走弱，市场预期变得悲观，加息的负面影响可能会放大。因此，美国下一步量化宽松政策将对香港房地产市场产生巨大影响。

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Nbd:自2003年末触底以来，香港房价已经开始了十年的牛市。目前已经到了房价的拐点了吗？

石永清:目前还不清楚是否已经到了拐点。如果中国经济能够完成结构性改革，重拾上升趋势，香港特别行政区的经济肯定会受惠，楼市将会出现新一波的上升趋势。然而，如果中国经济陷入困境，香港经济将无法幸免，房地产市场将不可避免地受到拖累。

很多人担心香港的房地产市场会重蹈1997年崩盘的覆辙。我认为这是非常不可能的。经过几次房地产周期变化后，香港房地产开发商和小业主的财务状况都比以前更加稳定。香港主要房地产开发商的负债率很低，即使出现熊市，它们也会受到一定程度的影响。相反，内地房地产市场尚未经历一个完整的周期。许多内地房地产开发商都有激进的发展战略和高负债率。一旦熊市来临，大量企业将面临生存危机，市场波动性进一步加大。

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