万科郁亮：互联网解决不了与政府打交道的中间环节-国土报中文版

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关于近期杭州部分开发商降价是否是楼市转折的开始，于亮对《21世纪经济评论》记者表示，个别现象不能盲目:就连杭州其他开发商也没有跟进降价。就城市化和房屋折旧率而言，中国房地产的发展趋势至少有15年。

万科去年在学习互联网思维方面最引人注目的举动无疑是于亮总裁亲自带领团队访问了阿里、腾讯、海尔和小米。在于亮看来，这四家公司都代表了各自领域互联网时代的一个高峰:阿里和腾讯是当今中国最优秀的互联网公司；海尔和万科一样有30年的历史，但它在传统产业和互联网的融合方面取得了巨大的成就；小米在红海之外的红海手机领域做得非常好。这也值得尊重。

万科郁亮：互联网解决不了与政府打交道的中间环节

然而，互联网时代的激烈竞争也让于亮非常警惕:如果你是行业的领导者，你可以占据60%到70%的市场份额。第二个孩子还可以喝汤，第三个孩子可以每天生活，第四个孩子基本上没有戏剧。同时，网络时代信息的扁平化和对称化也让于亮思考如何调整组织结构。关于万科与搜房网的合作以及淘宝卖房能否成为一种稳定的商业模式，于亮告诉《21世纪经济评论》记者，这种模式还处于初级阶段，如何推广还有待观察。他否认了万科将与小米合作建设一栋10000米建筑的传言，并指出，建房子和卖手机还是有很大区别的:虽然在互联网的商业模式中可以省略很多中间步骤，但建房子的时候可以省略与政府打交道的步骤吗？

万科郁亮：互联网解决不了与政府打交道的中间环节

除了上述知名企业，万科另一个出人意料的举动是邀请马佳佳在90后向企业解释年轻人的想法。虽然这一举动受到了很多人的质疑，但于亮认为有必要以一种开放、平等的态度来面对新生代和新事物:很多人说马佳佳只懂性，不懂房地产，但也有人说90后他能搞定叔叔，也有人反对。我认为网络精神应该以更加平等的态度面对新事物。为什么马佳佳不能分享她对房地产的想法和经历？

万科郁亮：互联网解决不了与政府打交道的中间环节

万科去年首次进入海外市场。目前，有四个项目正在全面展开，分别是与香港新世界合作开发的荃湾项目、与美国铁路公司合作开发的旧金山项目、与吉宝地产合作开发的新加坡项目，以及今年刚刚宣布的纽约中央公园附近的住宅项目。对于海外地价低于中国和万科以往逢低吸纳的说法，余良否认我们不是20世纪80年代的日本，而且很多外国机构的资本都比我们多。万科进入海外的第一步是与当地最好的企业合作，学习他们的经验。我们的海外团队，包括项目管理、资本运营、汇率风险规避和套期保值，都直接雇佣本地人员来运营，而不是派他们到本地。于亮透露，出国的另一个原因是为了在海外获得知名度，在中国获得更多的合作机会:虽然万科过去在中国很有名，但过去它就像西方的一个乡下人。与国际知名企业的合作可以让世界了解万科，将来他们来中国寻求发展机会时，会想到万科，走出去邀请进来。

万科郁亮：互联网解决不了与政府打交道的中间环节

于亮还直言不讳地谈到了万科走出去给中国富人阶层带来的机遇:它确实为因限购而失去购房资格的中国富人提供了投资机会。然而，万科有近400个项目，海外项目只有4个，翻番的比例也很小。

暂停一年的b股至h股最终获得了中国证监会的批准。虽然于亮没有给出后续过程的时间表，但他用越快越好来形容自己的急切:等了一年多，焦虑的程度可想而知。如果B顺利转向H，可以说万科更加强大。不仅国际化进程会加快，而且公司的评级肯定会更好。他表示，如果B到H实现，不会影响与已在香港上市的万科海外地产的分工:万科海外地产仍将专注于香港业务，当然我们也会考虑能否做得更多。

万科郁亮：互联网解决不了与政府打交道的中间环节

于亮表示，万科未来将继续探索小盘股交易的轻资产战略模式。小盘股交易是万科合作发展模式的进一步深化，即万科不控制合作项目，但项目仍由万科团队运营，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信贷资源和采购资源。通过产出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提高万科的净资产收益率。这也意味着在相同的资产规模下，可以支持更大的业务规模，获得更大的市场份额。这意味着我们可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。尤其在商业地产方面，于亮表示，万科坚持“重经营轻资产”的六字座右铭:未来的商业中心是客户的体验服务，是商家的示范。万科的商业地产寻求与多方合作，但它必须自己经营。

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