挟买房人以令中介 “搜房们”能否赢得这场战役-国土报中文版

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原本和平、共存、共赢，现在却一夜之间被撕裂。这是中国房地产市场上的一场小题大做，还是互联网改变了中国房地产经纪人的生活？

在冲突的两端，都没有结论，但毫无疑问，房地产电子商务和传统中介都被严重削弱了。双方对抗暴露出的商业模式担忧也引起了业内和投资界的关注。从某种角度来看，这场风暴也可能被视为对搜房网模式的考验。

矛盾最激烈的时候最容易解决。

近日，搜房网遭遇了杭州中介联盟解体的危机，随后重庆十家中介结成联盟与之展开谈判。尽管搜房网提出了合作伙伴支持计划，但最新消息是，6月11日，青岛50家房地产中介公司结成联盟，宣布将完全中止与搜房网的合作，并从搜房网港口移除16万套套房。双方的对抗正在扩大。

传统中介是指搜房网单方面提高港口交通费用的价格，导致恶性竞争，然后抵制平台，试图在二手房市场的寒冬中重获其地位。然而，一向强势的搜房网在一封泄露的内部邮件中表现出了安抚和求爱。这封邮件的作者、搜房网主席莫天全甚至表示，对传统房产中介的包围和压制是有道理的。

莫东在信中的态度过于温和。一位来自莫天全附近搜房网的匿名人士告诉《国家商报》，但考虑到一些关键房地产市场的激烈竞争，他也有自己的取舍。

搜房网对记者的官方回复是:目前双方还在谈判，不方便回应。

在这个游戏中，没有哪个是对的或错的结论，也没有必要去挣扎。然而，在搜房网(SouFun)和安居克(Anjuke)的反复抵制中，一个平台的市值蒸发了10多亿美元，而另一个平台的上市被推迟，这不能说伤害了我们的活力。随之暴露出的商业模式隐忧也吸引了外界和投资者的关注:一旦关键房地产市场的大开发商或大型经纪公司选择不与搜房网(SouFun)续签合同，或转向其他人的怀抱，网站将失去吸引力，随之而来的是广告量下降等一系列不利因素。

挟买房人以令中介 “搜房们”能否赢得这场战役

基于这一问题，上述匿名人士认为，传统地产代理与网络平台之间的博弈只能检验搜房网模式的抗风险性，包括竞争对手的崛起，也为搜房网加快步伐提供了更多动力。这是一个开放的市场，不可能轻易做出压倒性和颠覆性的改变。

港口费争议

一切都源于平台网站不断推出新的包装产品，并变相提价。肖旭是重庆的一名房地产经纪人，他在这个行业工作了6年，自称对这个市场很熟悉。今年1月，他致信重庆市土地和房屋管理局，谴责搜房网变相涨价。

在接受《国家商报》采访时，肖旭提到了搜房网的两种不同产品:有线网络和无线网络，分别对应电脑显示平台和手机平板显示平台。同一上市信息的发布是分开收费和重叠的。肖旭说，大家一眼就能明白，这是变相涨价。

肖旭口中的港口费是网络平台上最流行的二手房盈利模式:按港口数量收费。

具体来说，端口是指传统中介公司在网络平台上开设的信息发布账户。以SouFun.com为例，包装费为每个港口每月300元~550元。不同的港口费意味着不同的更新量。端口费用越高，信息更新越频繁，该端口发布的列表信息越频繁地出现在相关页面的首页。安居克的模式是相似的。以前，它是以包月的形式收取的，费用从300元到1000元不等。自2012年以来，安居客已经切换到点击量和竞价排名的模式，即哪个中介的钱最多，被推的房子可以先展示，只要房子被点击，就会从中介账户中扣除一定的费用。

挟买房人以令中介 “搜房们”能否赢得这场战役

这种成熟的二手房网络房屋代理模式始于2007年左右。四川成方联经纪咨询有限公司董事总经理冷在接受《商业日报》采访时表示，当时，房地产经纪公司正在升级网络建设，自然会在这个行业中寻找现有的网络平台。搜房网当时正在做这件事，两人一拍即合。基于共同利益，双方合作并从中获利。

搜房网在2013年取得了显著的成绩，其三大业务分别发布了令人印象深刻的成绩单。仅住房信息发布的收入就翻了一番，从2012年的7200万美元增加到2013年的1.6亿美元，占公司总收入的25.3%。

这种爆炸性的增长也让莫天全感到惊讶，他甚至在不久前披露的内部邮件中使用了不合理这个词。目前，搜房网覆盖330多个城市，均为直接运营，规模优势明显。在投资者眼中，它就像电子商务行业一样。用户越多，商家越多，这反过来吸引了更多的用户，雪球越来越大。

随着行业的发展，传统中介的竞争日益激烈。据统计，中国有5万多家房地产经纪公司，员工超过100万。竞争是激烈的，往往是同质的。甚至同一家房地产经纪公司下的不同商店和经纪人也有激烈的竞争。此外，上游的低门槛使得搜房网对房地产经纪公司有很强的议价能力。

在很多地产代理的眼里，搜房网的人清楚地看到了一种心态，那就是没有人愿意被中介挤作炮灰，不断提高港口费，从而加剧了与传统中介的矛盾。

接近搜房网高层的业内人士认为，反对港口费涨价只是一个借口。大声叫嚷的大机构真正不满的是搜房网与中小房地产经纪公司的合作不断深化，这侵蚀了大机构的利益。

搜房网闹钟

就商业模式而言，搜房网的业务主要包括在线广告、电子商务和住房出版业务。随着互联网的普及，消费者获取新闻的渠道已经从传统媒体转变为在线平台，搜房网的上市发布业务也大幅增长。

截至2013年底，搜房网的上市出版业务有19万个付费账户，比2012年增长了47%。此外，随着互联网普及率的逐步提高，四线城市上市业务的用户数量有望翻番。投资界的观点是，未来搜房网的出版业务预计将增长到目前的2-3倍。

然而，接连不断的抵制为搜房网敲响了警钟。一位内部人士评论说，当中介联合起来反对单方面提价时，像搜房网这样的大流量用户必须权衡利弊，而中介客户不一定能通过购买买家而取胜。

今年3月，安居克被指控单方面提价，遭到了京沪房地产中介的抵制。

事实上，莫天全心里非常清楚，搜房网上市信息的发布业绩增长如此之快，得益于其核心客户群获得的上市信息，而正是由于经纪人上传的大量上市信息，用户的页面浏览量和点击率都有所增加，下面是持续的广告收入。

然而，搜房网的这些信息发布合同并不是排他性的。搜房网还面临着供应商下架并转向其他竞争对手的噩梦。根据SouFun.com 2013年年报，一旦主要房地产市场的主要开发商或大型经纪公司选择不与我们续签合同，我们的网站将失去吸引力。如果访问量和点击率下降，广告收入也会减少，房地产参与者可能不愿意为其他服务付费。

挟买房人以令中介 “搜房们”能否赢得这场战役

显然，对房地产中介的抵制触动了SouFun.com的神经，这就是为什么莫天全在他的内部邮件中说，联合围剿中介是正当的。

近日，SouFun.com提出了合作伙伴支持计划，包括搜房网二手房集团全系列产品现有折扣的60%，赠送全系列无线产品，支持经纪公司的推广和运营，并向长期友好合作的经纪公司提供单笔高达1000万元的低息贷款。抵制搜房网的中介事业。我爱我的家人。我已经收到了这个计划。据估计，6月20日会有明确的结果。

此外，竞争对手的崛起给搜房网增添了一丝紧张，因为房地产代理商的突然觉醒客观上加大了搜房网模式的风险:替代性。

搜房网是一种选择。至少在短期内，它不会对房地产机构下架或转向其他平台产生任何影响。肖旭说，就像天猫和京东一样，平台之间也有竞争关系。

在住房信息发布领域，除了直接竞争对手新浪乐居、搜狐分众等全国性门户网站外，还有一些区域性信息发布网站，如365、58分类信息平台。此外，传统地产代理从线下到线上的发展趋势也使得搜房网网络平台无法放松警惕。

也许正是考虑到这些点，莫天全在他的内部邮件中更安抚房地产经纪人。用接近他的内部人士的话说，莫东太软弱了。

在此人看来，房地产中介很难在短期内找到一个平台来取代搜房网。每个平台都有自己的优势和客户粘性，不会有太大的影响，因为房地产代理下架了。此外，搜房网也有自己的住房信息。这位人士告诉记者，相反，如果房地产中介再次选择一个新的媒体平台，它也会经历新的磨合和阵痛，这对他们来说是无法承受的。

在此人看来，这款游戏只能考验搜房模式的抗风险性，包括对手的崛起，同时也为搜房加快步伐提供更多动力。这是一个开放的市场，不可能轻易做出压倒性和颠覆性的改变。

搜房网可以离线进行吗？

即使在网络思维时代，传统中介仍然是整个过程中必不可少的一环。有人指出，搜房网今后应该在二手房市场发挥中介作用，并拥有自己的上市信息，从而促进二手房交易形成一个闭环，并拥有更大的控制权。

现在，面对中介下架的威胁，搜房网会选择线下拓展业务来稳定自己的声音吗？

在资金充足的情况下，搜房网完全有可能收购线下中介，从而实现网络与中介的融合。全国房地产商会常务会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者，以易居中国为例，他曾经是一名房地产经纪人，后来从事电子商务，现在又回来控制新浪乐居，网上和网下结合，发挥了很大的协同效应。

搜房网2013年经营活动的现金流为4.08亿美元，比2012年的2.193亿美元增长了86%，其丰富的现金也给外界带来了想象。

然而，尽管线下开发可以改善搜房网二手房的交易链，但它必须为此付出代价。目前，搜房网需要在全国范围内增加大量的人员分布来收集信息，这将耗费大量的人力、时间和物力，并且无疑会大大增加成本。易观国际智库高级分析师庞告诉记者。

艾瑞咨询(iResearch)高级顾问王婷婷也指出，资产规模较小的搜房网不太可能转向资产规模较大的模式，在网络平台仍为庞大的空.的情况下，搜房网也没有必要这样做

搜房网是否将业务扩展到线下，更多地取决于其自身的定位。接近莫天全的匿名人士告诉记者，搜房网总是建立一个平台价值。事实上，搜房网和房屋中介负责招揽顾客，而房屋中介负责招待顾客，两者之间没有冲突。

上海诚兴营销服务有限公司董事长、交通大学房地产研究所副所长李姣也持相同观点。目前，新浪乐居等竞争对手发展迅速，正在蚕食搜房卡业务，未来的房地产电子商务将形成竞争。他说，但从本质上讲，搜房网仍然是一个综合媒体平台，而不是一个销售平台。

在SouFun.com三大业务中，网络广告收入是最重要的来源，分别占其2011年至2013年总收入的71.7%、58.1%和43.7%。然而，其主要基于搜房卡的电子商务业务增长迅速，仅在三年时间里，其1.88亿美元的收入就超过了1.6亿美元的上市信息发布业务。

目前，越来越多的中介公司正在开发自己的电子商务平台。除了现有的品牌和规模优势，搜房网似乎在平台数据上做了更多的努力。平台公司希望扩展他们的竞争力，并在原始大数据的基础上以更深、更精细的方式发展，例如深入社区。李姣指出。

Showstopper经常出没

就在传统中介和网络平台争夺二手房市场的时候，以中国吴昊为代表的独立房地产经纪模式已经形成。

被称为最佳房屋中介的好房子中国有一些花招，但它全新的模式很快使它成为一匹黑马，在市场上争夺地盘。

吴昊中国区总经理陈星在接受《国家商报》采访时，对SouFun.com、安居克等兜售港口的交通模式表达了不同意见。

不要说涨价意味着收取港口费。我不认为这是一个健康和可持续的互联网房地产中介营销模式。陈星说我们的平台是完全免费的。无论是社会代理人还是机构代理人，我认为互联网的精神是开放和自由的，谁赢得了人民，谁就赢得了世界。

市场很大，所以没有人能垄断谁，谁更有能力，谁更有可能赢。顾云昌在接受《国家商报》采访时表示，中国的二手房市场不够规范，很多信息不透明。在美国，二手房有更多的信息和透明度，任何人都可以掌握交易权。二手房不能直接面对顾客。中国的二手房交易体系尚未建立，由于自身资源和自身行为，处于混乱状态。

无论独立经纪模式何时真正登陆中国二手房市场，它在新房领域的崛起都足以令人耳目一新。纪念品，你准备好了吗？

传统的房屋中介和网络平台，何去何从？

每个记者杜玉乐蒋然都来自成都

虽然传统的房地产中介与网络平台之间的竞争已经从秘密竞争走向公开挑战，但互联网行业与房地产中介之间的真正博弈在中国还没有完全展开。

房产中介和网络平台由于定位不同，无法相互替代。上海邢星营销服务公司董事长、交通大学房地产研究所副所长李姣在接受《商业日报》采访时表示，网络平台本质上是一个综合媒体平台，既不是电子商务，也不是销售平台。

房屋中介机构可以充分利用网络平台，完成客户从网上查询到网下购买的分流。

事实上，从美国二手房中介的发展轨迹来看，无论是传统的房产中介还是网络平台，都没有人能够单方面牵住对方的脖子。

据美国媒体报道，老牌房地产机构redfin的创始人看中了互联网给其他行业带来的颠覆性变化，试图从在线走向离线，打破了其他在线平台只做信息收集、整合和发布的商业模式。除了出版社，该公司还聘请了一名物业顾问，亲自带客户去看房子，从而方便了网上商品销售。

然而，令创始人失望的是，redfin的增长率赶不上其他网络平台公司，这些公司只列出待售房屋的信息，并将客户交给传统的房地产代理商，由他们完成交易。

正因为如此，人们想知道为什么网络销售不能在这个行业中发挥作用。德友房地产广告管理部主任宇易表示，房地产中介和网络平台一直是合作关系，一方绑架另一方是不可持续的。网络平台只是为买家提供了一个集中便捷地浏览和选择房屋的平台。真正的房屋交易不是发生在网络上，而是在网下为客户提供专业的购房服务，双方处于一个生态链中。

挟买房人以令中介 “搜房们”能否赢得这场战役