郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用-国土报中文版

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近日，多家媒体报道称，万科首席执行官于亮率团访问阿里腾讯海尔小米等互联网公司或体验互联网运营。《中国商报》写道:“万科向家电企业和互联网企业学习的原因，与房地产行业的发展有着深刻的关联。持续多年的高增长开始进入修正阶段，空房改时间模式和赚大钱将成为过去。未来，房地产业的毛利率和净利率将稳步向社会平均利润率靠拢。一年前，于亮表示，在房地产宏观调控成为常态的背景下，国内房地产行业已进入行业发展的后半期

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万科甚至邀请90后企业家代表马佳佳去他的公司给管理层上课。马佳佳演讲的题目是:90后不要买房！她说，互联网时代房地产行业的假设是:房地产公司能以经营互联网社交产品的理念经营新社区吗？首先，有必要界定垂直人口，并为其社会属性服务，而不是家庭属性。

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我不知道这个大胆的假设是如何引起万科内部反应的。梁余灿是如何总结考察这些互联网公司的经验的？以下内容摘自《中国商报》的相关报道:

在于亮看来，阿里和腾讯等互联网公司最重要的理念是平台和生态系统。“现在海尔的转型也在改变这个平台。我还想把万科变成一个平台。”于亮说道。

在他看来，小米正在利用互联网创造高性价比的产品，这在以前是无法想象的。传统制造业在同样的性能下会卖得很贵，但除了R&D和用户维护等核心功能外，小米的生产环节是通过整合资源外包的，其销售环节也是通过互联网直接提供的。更重要的是，小米的定价原则是“一进一出”，它不会从原材料和零部件等硬件上赚钱。相反，我们首先使用硬件占领消费者，然后建立一个平台，然后在软件和互联网应用中进行增值服务。

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去海尔交易时，海尔的“好天”业务受到万科管理者的密切关注。据说，通过这项业务，海尔已经建成了中国唯一覆盖三个四线城市甚至农村地区的大型物流网络，海尔计划将其建成一个“开放平台”，不仅经销海尔产品，还经销家具、装饰材料甚至其他家电企业的产品。这也给海尔带来了包括kkr和阿里巴巴在内的战略投资。

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从2013年10月底万科与投资者沟通开始，最常被提及的数据是48万套，这是万科自1999年以来已完成的房产数量，万科为其中大部分提供了房产服务。未来五年，万科服务的社区数量可能会增加到500至600个，包括100万个家庭和大约800万人。

在平台为王的互联网中，这意味着巨大的“流量”。2013年，万科营销系统年会邀请了腾讯开放平台总监陈鹏作为主讲人，讲座内容为“平台、能力与生态”。根据《平台战略》一书的描述，平台战略的核心是创建一个“生态圈”，它有自己精确的规范和机制体系，能够有效地激发多方群体之间的互动，实现平台企业的愿景。

事实上，万科的规划早就开始了，越来越多的注意力被吸引到“使用”其社区的顾客身上。2011年，万科利用广东清远一个大型项目的部分土地，试图开发“老年房地产”。当时，万科对负责规划的咨询公司提出了附加要求。除了通常的销售率，万科还要求社区达到高入住率。“我们过去常说我们建造了一座人们居住的房子，现在我们把它改成了人们使用它的房子。”于亮说道。

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在万科看来，这个拥有庞大基础的社区客户是一座有待挖掘的金矿。2013年，万科开始提出社区服务全面升级。北京房山区中粮万科项目是其社区商业化试点项目。该社区建有社区蔬菜市场、第五食堂、华润万家、洗衣店、药店和银行，万科称之为“五菜一汤”。据说这种商业模式将成为标准，并出现在万科开发的其他住宅小区中。“我们还将在2014年突出强调社区中的一般惠民医疗保健和社区中的老年人家庭护理。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示。

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